Wohneigentum nach der Scheidung und während der Trennungsphase

Auch wenn die Anzahl der Scheidungen in den letzten Jahren zurückging, ist es sehr wahrscheinlich, dass sich in den nächsten 25 Jahren etwa 36 % der Ehepaare scheiden lassen. 

Mit der Entscheidung zur Trennung steht nicht nur die Frage um das Sorgerecht im Haus, sondern meist auch die Frage nach der gemeinsam genutzten Immobilie. 

Häufig kommt die Scheidung nur dann voran, wenn geklärt werden kann, wie mit der Immobilie verfahren werden soll. 

In diesem Beitrag klären wir dazu die wichtigsten Fakten. 

das Wichtigste in Kürze zusammengefasst: 

• Bei einer Scheidung ohne Ehevertrag, werden die während der Ehe erworbenen Vermögensgegenstände beider Parteien untereinander aufgeteilt.

   

• Das Wohnrecht in der eigenen Immobilie geht entweder an den Alleinbesitzer oder an den Partner, welcher das größte Bedürfnis danach hat. Diese Zuweisung geschieht gerichtlich und besteht aus vielen Faktoren.

   

• Das Wohnrecht nach der Scheidung bleibt weiterhin in der Hand des Alleinbesitzers oder kann einem der Partner zugewiesen werden, wenn dieser das Sorgerecht für die Kinder hält oder ein besonderes Bedürfnis besteht.

   

• Sollte der Alleinbesitzer der Immobilie dazu veranlasst werden seine Immobilie für den Partner freizugeben, so wird ein Mietvertrag aufgelegt, der den Bewohner zur Zahlung einer Miete verpflichtet.

   

• Mietzahlungen und Kosten für die Immobilie werden dann gegen einen Unterhaltsanspruch gegengerechnet. 

Die Themen in der Übersicht: 

Welche Rolle spielt der Ehevertrag beim Verkauf der Immobilie? 

Wer darf das Wohneigentum in der Trennungsphase nutzen? 

Was passiert mit dem Wohneigentum nach der Scheidung? 

Welche Kosten- und Ausgleichsansprüche bestehen? 

Fazit

Welche Rolle spielt der Ehevertrag beim Verkauf der Immobilie? 

Bevor wir klären können, welche Rolle der Ehevertrag spielt, müssen wir uns anschauen, wie die Scheidung ohne einen Ehevertrag ablaufen würde. 

Sollte kein Ehevertrag bestehen, gilt die Heirat als eine Zugewinngemeinschaft. 

Das bedeutet, dass das während der Ehe erworbene Vermögen zwischen den Partnern aufgeteilt wird. Wenn es dabei um die Hälfte einer Immobilie geht, kommt es nur selten vor, dass einer der Partner den anderen auszahlen kann. Häufig kommt es dann zu Zwangsverkäufen, bei denen nur ein Bruchteil des Marktwertes erzielt werden kann. Sollten Sie jedoch frühzeitig eine Entscheidung treffe, können Sie sich für die wirtschaftlich intelligenteste Lösung entscheiden. 

Wir als Immobilienmakler können dann die Vermarktung der Immobilie übernehmen und Ihnen bei der Abwicklung des Verkaufs helfen. Unser Team kennt die besonderen Herausforderungen von scheidungsbedingten Immobilienverkäufen und versteht es diese zu meistern. 

Sollten Sie einen Ehevertrag besitzen, wirken Sie damit einem Zwangsverkauf aktiv entgegen. Dafür können Sie vereinbaren, dass einer der Partner im Scheidungsfall die Immobilie behält und dem Partner eine monatliche Ausgleichszahlung leistet. Selbstverständlich können Sie in einem Ehevertrag Ihre Vorstellungen festhalten und so im Fall der Fälle einen Scheidungsstreit verhindern. 

Sollte einer der Ehepartner eine Immobilie in die Ehe mit einbringen, können Sie eine Gütertrennung schriftlich vereinbaren. Damit bleibt die Immobilie in den Händen des vorherigen Besitzers. 

Wer darf das Wohneigentum in der Trennungsphase nutzen? 

Vor einer Scheidung müssen die Ehepartner ein Jahr lang getrennt voneinander leben. Diese Jahr nennt man auch Trennungsphase. Sinn und Zwecke dieses Jahres ist es, festzustellen, ob beide Partner tatsächlich die Scheidung wollen. Sobald einer der Partner den Wunsch nach einer Trennung äußert, beginnt das Trennungsjahr.

Dieser Zeitpunkt bestimmt dann, wann das Trennungsjahr endet und somit die Trennungsphase abgeschlossen ist. 

Wir die Nutzung der gemeinsamen Immobilie während der Trennungsphase gehandhabt  wird, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Allgemein geht der Gesetzgeber davon aus, dass die Immobilie zwischen beiden Eheleuten aufgeteilt wird. Es kann jedoch in Ausnahmefällen auch eine Zuweisung geben. Eine Zuweisung ist die gerichtliche Entscheidung über die Aufteilung der Immobilie. 

Sollte einer der Ehepartner der alleinige Besitzer der Immobilie sein, reicht es trotzdem nicht als Zuweisungsgrund. Das bedeutet, dass der andere Partner trotzdem die komplette gemeinsame Immobilie verlangen kann.  Nämlich dann, wenn es darum geht, eine unbillige Härte zu vermeiden. 

Wenn einer der Partner nachweisen kann, dass für ihn das gemeinsame Zusammenleben oder die Suche nach einem Ersatzwohnraum nicht ohne erhebliche Folgen bleiben würde, kann er diese beantragen. Die Umstände eines normalen Trennungsverfahren reichen jedoch nicht aus, um eine unbillige Härte zu beantragen.

Sollte einer der Ehegatten als Mit- oder Alleineigentümer die Immobilie verlassen, ändert das nichts an den EIgentumsverhältnissen. Er ist nach wie vor der eingetragene Eigentümer der Immobilie und kann deshalb auch eine Nutzungsentschädigung verlangen. Diese richtet sich dann nach dem Mietspiegel. 

Wer bekommt das Wohneigentum nach der Scheidung?

Generell wird die Frage nach dem Nutzungsrecht für die gemeinsame Immobilie durch das Scheidungsverfahren geklärt. Bei der Entscheidung, wer in Zukunft in der WOhnung oder dem Haus wohnen darf spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Zum einen sind Alter und Gesundheit wichtig, aber auch finanzielle Aufwendungen der Vergangenheit sowie die Nähe zum Arbeitsplatz. Besonders wird dabei das Wohl der Kinder im Auge behalten. 

Sollten Sie ein gemeinsames Miteigentum haben, wird die Nutzung der Wohnung fast immer der Partei zugesprochen, bei der sich die Kinder aufhalten. Sollte einer der Ehepartner jedoch alleiniger Besitzer der Immobilie sein, muss die Unantastbarkeit des Eigentums berücksichtigt werden. Hier würden nur besondere Umstände eine Zuweisung an den Nichteigentümer rechtfertigen. Ausschlaggebend dafür kann zum Beispiel das Wohl des gemeinsamen Kindes sein. 

Sollte dieser Fall eintreten, besteht zumindest für den Alleineigentümer ein Anspruch auf eine finanzielle Entschädigung. Oftmals wird dafür ein an der Umgebungsmiete orientierter Mietvertrag aufgesetzt, welcher den Partner zu einer monatlichen Zahlung verpflichtet. Im Fall einer Unterhaltszahlung wird die Miete zur Berechnung hinzugezogen. In manchen Fällen muss dann keine Miete gezahlt werden, da die Nutzung des Wohnraums bereits den gleichen finanziellen Aufwand für den Alleineigentümer der Immobilie bedeutet. 

Welche Kosten- und Ausgleichsansprüche bestehen? 

Wenn für die Immobilie noch Kreditraten anfallen oder Nebenkosten anfallen, macht es die Nutzung der Immobilie für Miteigentümer schwer. Wer genau für diese Kosten aufkommen muss, entscheidet normalerweise das Außenverhältnis und das Innenverhältnis. 

Bei einem Darlehen zum Beispiel, wird sich Ihre Bank immer an den Kreditnehmer wenden. Dagegen sind öffentliche Kosten, wie Steuern oder Gebühren, immer von beiden Eigentümern zu zahlen. Zum Innenverhältnis gehören dagegen die Nebenkosten wie Strom, Wasser oder Gas. Diese sind meist von der Partei zu zahlen, welche die Immobilie nutzt. Sie sollten jedoch berücksichtigen, dass auch diese Kosten wieder in die Berechnung des Unterhalts mit einfließen. 

Fazit

Wenn Sie möglichst viel Stress in Zukunft vorbeugen wollen, bietet es sich an einen Ehevertrag auszuarbeiten, mit dem beide Parteien einverstanden sind. Auch wenn man hier nur mit Wahrscheinlichkeiten rechnet und man nicht davon ausgeht jemals in diese Situation zu geraten, ist es dennoch sinnvoll für jede Möglichkeit gewappnet zu sein. 

Gerne stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, wenn Sie Ihre gemeinsame Immobilie veräußern möchten oder Hilfe bei der Suche nach einer neuen Wohnung brauchen. Mit unserem großen Netzwerk finden wir mit Sicherheit eine passende Immobilie für Sie.