Was ist im Erbfall zu beachten? Wir klären auf! 

Jedes Jahr werden in Deutschland mehrere Milliarden in Immobilienvermögen vererbt. Oft werden die Häuser oder Wohnungen direkt verkauft. Wie dieser Prozess abläuft und welche Schritte sie machen sollten um versteckte Kosten zu umgehen, beschreiben wir in diesem Beitrag. 

Die wichtigsten Fakten in Kürze zusammengefasst:

• Ihnen bleiben in einem Erbfall sechs Wochen, um das Erbe förmlich anzunehmen oder abzulehnen. Bedenken sie, dass sie neben Sachwerten auch Schulden erben können.
• Sollte in einer Erbengemeinschaft geerbt werden, können Entscheidungen darüber nur in der Gemeinschaft getroffen werden. Das gilt für die Verteilung des Erbes, wie auch im Falle des Verkaufs einer Immobilie. 
• Für den Verkauf der Immobilie muss ein Erbschein beantragt werden. Mit diesem können sie sich in das Grundbuch als Eigentümer des Hauses eintragen lassen und es anschließend auch weiterverkaufen. 
• Eine Immobilie kann mit Vorlage eines notariell beglaubigten Testaments auch ohne einen Erbschein verkauft werden. 

Die Themen in der Übersicht:

Schulden oder Sachwerte? 

Was muss bei dem Erbschein beachtet werden? 

Was kostet ein Erbschein?

Kann man die Immobilie auch ohne Erbschein verkaufen?

Schulden oder Sachwerte? Was steckt wirklich hinter dem Erbe?

Fast die Hälfte der jährlichen Erbmasse besteht aus Immobilienvermögen. Das heißt Immobilien spielen eine große Rolle in den meisten Erbfällen. Oft stellt sich dann natürlich die Frage, ob die Immobilie verkauft oder doch selbst genutzt werden soll. Doch bevor das geklärt werden kann, müssen einige wichtige Fragen beantwortet sein. 

Ist das Erbe werthaltig? 

Bevor sie das Erbe antreten, sollten sie sich dringend über die Erbmasse informieren. Denn dazu gehören nicht nur Sachwerte wie Immobilien, sondern vielleicht auch etwaige Kredite oder andere Schulden. Außerdem muss geprüft werden, ob sich der Verkauf lohnt und nicht mit hohen Kosten verbunden ist. 

Wie ist die Verteilung des Erbes geregelt?

Wer soll laut Erbvertrag den Nachlass erben oder gilt das gesetzliche Erbrecht, nachdem jede Partei zu gleichen Teilen erbt? 

Müssen andere Pflichtteile von Miterben berücksichtigt werden? 

Eine wichtige und oft übersehene Frage. Bei der Klärung der Frage ist es wichtig zu wissen, zu welchen Kosten man diese Berücksichtigung praktisch umsetzen kann. Sind diese Fragen einmal geklärt, haben Sie nun sechs Wochen Zeit um das Erbe an- oder abzulehnen. Wenn Sie sich dafür entscheiden das Erbe anzunehmen, dann müssen Sie das im ganzen tun. Nur das Vermögen oder die Immobilien zu erben ohne die eventuellen Schulden ist also nicht möglich. Wenn Sie das Erbe annehmen, müssen sie einen Erbschein beantragen. Mit diesem können sie sich in das Grundbuch eintragen lassen und so über die Immobilie verfügen. Nun können Immobilien auch in einer Gemeinschaft vererbt werden. Dadurch können erneut Fragen aufkommen, welche beantwortet werden müssen, bevor ein Verkauf stattfinden kann. 

Wie sollten die Miterben ausbezahlt werden?

Zu dieser Frage gehört nicht nur das Wie, sondern auch das Womit. Wenn sie also in der Gemeinschaft beschließen eine Immobilie zu verkaufen, dann sollte diese Frage unbedingt geklärt sein. 

Soll das Haus oder die Wohnung überhaupt verkauft werden? 

Miterben können natürlich auch ein Wohnrecht einfordern und gegenüber der Gemeinschaft den Wert der Immobilie auszahlen oder Anteile zusichern. Schon bevor über den Verkauf nachgedacht wird, sollten alles Miterben gefragt werden, ob ein Verkauf gewünscht ist. 

Damit festgestellt werden kann, wie viel Geld an die einzelnen Erben der Erbengemeinschaft gezahlt wird, muss der Verkehrswert der Immobilie festgelegt werden. Dafür empfiehlt es sich, professionelle Hilfe heranzuziehen, denn Bewertungen über Online-Plattformen können fehlerhaft sein. Außerdem sind diese Gutachten vor Gericht von Wert und können für das weitere Verfahren zur Absicherung genutzt werden. Professionelle Gutachter gibt es in jeder größeren Stadt. Gerne können sie uns dazu kontaktieren und wir geben ihnen den Kontakt für einen Gutachter weiter. 

Das von einem Sachverständigen hergestellte Gutachten berechnet dann den Verkehrswert der Immobilie. Damit wird der mögliche Verkaufserlös dargestellt. In die Bewertung der Immobilie fließt der aktuelle Zustand mit ein, sowie die Lage. Wenn eventuell andere Miterben ausbezahlt werden müssen, aber die Mittel nicht dafür ausreichen, spricht das für den Verkauf der Immobilie.

Was muss bei dem Erbschein beachtet werden? 

Der Erbschein ist nichts anderes als ein amtliches Dokument. Dieses bestätigt dem Inhaber, dass er in der Tat der rechtmäßige Erbe ist. Das zuständige Nachlassgericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz gemeldet hatte. Gegenüber dem Nachlassgericht müssen sie entweder ein öffentliches Testament, einen Erbvertrag oder einen Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses, wie zum Beispiel entsprechende Urkunden, vorlegen. 

Außerdem brauchen sie einen Personalausweis, eine Sterbeurkunde und eine eidesstattliche Versicherung bezogen auf die Richtigkeit Ihrer Angaben. Je nachdem welchen Erbschein sie beantragt haben, erhalten sie dann einen Alleinerbschein (es gibt nur einen Erben), einen Gemeinschaftserbschein (es gibt mehrere Erben) oder einen Teilerbschein, bei dem alle Erben einer Erbengemeinschaft eigene Erbscheine erhalten. 

Da nicht alle Nachlassgerichte die gleichen Dokumente abfragen, bietet es sich an, zuvor bei dem Gericht anzufragen, welche Dokumente für die Beantragung gebraucht werden. Wenn sie den Erbschein erhalten haben, können Sie beim Grundbuchamt einsehen, ob die Immobilie mit Grundschulden oder Rechten dritter belastet ist. 

Was kostet ein Erbschein?

Wie bei allen Dokumenten, welche auf bürokratischen Wegen erstanden werden, fällt für den Erbschein ebenfalls eine Gebühr an. Wie hoch die Gebühr ist, richtet sich dabei nach dem gesamten Wert des Erbnachlasses abzüglich aller Schulden. So kommen bei einem Immobilienwert von rund 350.000 € Kosten in Höhe von ca. 685 € auf. Sollte der Erbschein für einen bestimmten Zweck angefertigt werden, können die Kosten niedriger ausfallen. Genaueres zu den Gebühren finden Sie in §34 Gerichts und Notarkostengesetz (GNotKG). 

Kann man die Immobilie auch ohne Erbschein verkaufen?

Wenn Sie die Immobilie ohne einen Erbschein verkaufen wollen, werden Sie mit Sicherheit schnell auf Schwierigkeiten stoßen. Da Sie für den Verkauf als rechtmäßiger Besitze im Grundbuch eingetragen sein müssen, werden sich weder Bank, Behörden noch Versicherungen auf den Verkauf einlassen. Denn nach der Grundbuchordnung sind sie dazu Verpflichtet einen Erbschein für die Grundbucheintragung vorzulegen. 

Es gibt jedoch auch Ausnahmen. Wenn sie als Antragsteller ein öffentliches Testament oder einen Erbvertrag vorzeigen können, der sie eindeutig als Erben identifiziert, erübrigt sich die Vorlage des Erbscheins. Dabei muss das Dokument notariell bestätigt sein, damit die Erbfolge zweifelsfrei dem Besitzer des Testaments zugeschrieben werden kann. 

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